Depuis plusieurs décennies, le marché immobilier français est en proie à des dysfonctionnements majeurs, fruit des interventions étatiques incessantes et des régulations excessives. En bons observateurs attentifs du secteur, il est impératif d’exposer les multiples facteurs qui contribuent à cette situation précaire. Dans cet article, sera dressé un tableau non exhaustif de ces défaillances ainsi qu’une analyse critique des politiques en place, en mettant en lumière l’impact néfaste du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et de l’interdiction de location des « passoires énergétiques » sur le marché de l’immobilier, ou de l’existence même des « APL » (aide pour le logement).

L’Interventionnisme Étatique : un Obstacle au Marché Libre

L’histoire de l’immobilier français est marquée par une série d’interventions étatiques visant à réguler le marché et à contrôler les prix¹. Les politiques de logement social, les aides au logement et les dispositifs de régulation des loyers ont eu pour effet pervers de fausser l’équilibre entre l’offre et la demande, entraînant une distorsion des prix et une inflation immobilière chronique². Plutôt que de favoriser la libre concurrence et l’innovation, l’État français a préféré s’immiscer dans le fonctionnement naturel du marché, créant ainsi un environnement propice à la spéculation et à la surévaluation des biens immobiliers. La réalité de la sur-action étatique, qu’elle émane du Parlement ou du Gouvernement, est cette montée des loyers et du prix du foncier. La logique est sensiblement la même qu’en matière de grille-pain endommagé : subventionnez la réparation, subventionnez la montée du prix. L’immobilier, marché comme un autre n’échappe pas aux lois fondamentales et aux tendances naturelles des marchés.

Le DPE : un Symbole de l’Inefficacité Énergétique

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), introduit en France en 2006, est censé informer les futurs acquéreurs ou locataires sur la performance énergétique d’un bien immobilier³. Cependant, loin de promouvoir la rénovation énergétique et la transition vers des logements plus écologiques, le DPE est devenu un outil de stigmatisation des biens jugés « passoires énergétiques⁴. Cette classification sévère, associée à l’interdiction de location des logements classés en catégorie F ou G, a des conséquences désastreuses sur le marché immobilier, en décourageant les investissements et en restreignant la mobilité résidentielle.

L’Impact Négatif de l’Interdiction de Location des Passoires Énergétiques

L’interdiction de location des passoires énergétiques, introduite progressivement depuis 2023, constitue une entrave supplémentaire à la liberté contractuelle et à la libre disposition des biens immobiliers⁵. En contraignant les propriétaires à rénover leurs logements pour atteindre un niveau de performance énergétique minimal, cette mesure engendre des coûts prohibitifs et des contraintes administratives qui dissuadent les investisseurs potentiels. Surtout, elle restreint l’accès au logement pour les ménages les plus modestes, en réduisant drastiquement l’offre de logements disponibles sur le marché locatif comme on l’a constaté en septembre et octobre 2023 à l’annonce de l’impossibilité de location des logements classés G.

Loi Carrez, place, critères de décence du logement

Là aussi il y a un certain travail à réaliser : depuis la loi Carrez, une chambre ne peut être inférieure à 9m². Une personne seule ne peut vivre dans un logement de moins de 12m². Ce sont les « critères de décence » du logement qui regroupent surface, DPE, GES (gaz à effet de serre) et les indices géorisques. Problème ? Comment expliquer à un sans-abri qu’il ne peut trouver un logement par manque d’offre, mais à cause de prix trop élevés, ne lui étant accessibles que les studios de 15m² en centre ville, classés F. A Limoges, cela représente environ 320€ charges comprises en moyenne. A Paris, on peut monter à 500€ hors charges dans certains arrondissements. Impossibilité de location d’un « hôtel capsule » innovant comme à Tokyo : 2m sur 1m par 80cm de haut. De quoi dormir et éventuellement manger peu confortablement. Mais un toit sur la tête et de la chaleur. L’initiative publique si tenté qu’elle soit existante n’arrange pas le problème de mal logement, au contraire, et elle empêche l’initiative privée et le marché de répondre à la demande et aux nécessités de dignité humaine. En d’autres termes, l’Etat vous empêche de vous loger.

La suite : la pérennisation de l’interventionnisme étatique

Face à la crise immobilière qui perdure et aux pressions croissantes des groupes écologistes, il est à craindre que les autorités françaises continuent sur la voie de la régulation et de la législation permanente⁶. Les propositions visant à renforcer les normes énergétiques, à instaurer des quotas de logements sociaux et à imposer des taxes sur les propriétaires bailleurs risquent d’aggraver la crise en décourageant l’investissement privé et en étouffant l’initiative individuelle. Dans un tel scénario, le marché immobilier français pourrait sombrer dans une paralysie totale, privant ainsi des millions de personnes d’un accès abordable au logement. En conclusion, l’immobilier français est confronté à une crise profonde, alimentée par l’interventionnisme étatique excessif et des politiques mal conçues. Pour restaurer la santé du marché immobilier, il est impératif de revenir à des principes de libre marché, de favoriser l’innovation et l’investissement privé, tout en garantissant un cadre réglementaire clair et transparent. Seul un tel changement de cap permettra de répondre efficacement aux besoins en logement et de préserver les libertés individuelles des propriétaires et des locataires.

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¹Smith, J. (2019). L’impact des politiques de logement sur le marché immobilier français. Revue des Études Économiques, 25(2), 145-167.